天津旧房装修

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天津旧房装修

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这个问题是从我时间线上看到的,以为是个新问题,仔细一看至少是五年前的问题了。。。其实我也不是专家,只是恰好做这项工作,也很感兴趣,所以特别愿意研究这方面问题,也特别愿意跟大家讨论这方面的知识,毕竟利民的同时未来也有可能利己,如果有说的不对的请多指正,有不清楚的我也可以回去问上级领导。。。

很多朋友提到城郊结合部拆迁补偿不合理的问题,还有同一个项目拆迁补偿款差别大的问题,我觉得是有一个建筑合法性认定和补偿范围认定的问题。其实城市拆迁和农村拆迁都存在这个问题。具体来说,就是你的房屋是不是在拆迁补偿范围内,房屋性质适合哪种补偿条件。有的房子虽然说是住人的,但是没有取得房地产证或者建筑施工许可证,跟正式有房产证的房子肯定补偿方案不一样。

举几个例子,比如,我所在的地区实施棚户区改造,整个征收片区内的房屋大约有几种情况,一是私产,公产,企业产,军产房,这种房子是有产权证明的,权属清晰,性质明确,属于最普通的房屋。还有一种就是违章建筑物,自己家加盖的房子,包括加盖的二层,这种都是违章建筑,但是分几种情况,我们这里的拆迁项目组会按照年代给这些违章建筑定性,按照有关法律法规划定一个年限,在此之前建设的,视同合法建筑,可以参照有证房屋给予补偿,此时限以后的视同违章建筑,补偿就很少了,如果是近几年建的就不给任何补偿。再就是有的房屋超出规划改建的,超出部分是不给补偿的,因为你是违法的。在这方面所有近年来的征收项目都是有标准的。农村拆迁也是这样,我拜托同学找到一个新农村改造项目,其中不许补偿的房屋有明确认定:某某年房屋普查以后,没有取得有效建设证明的;违法改扩建的;在规划住宅区以外建设的。这些按照方案是不能补偿的,不然你听说要拆迁了随便找个地方玩命盖房子,或者自己家加盖了三层,不就乱套了。

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再有一个,房屋征收,补偿的是房子,房屋内装修不属于房屋,对其补偿是很少考虑到的,而且即便考虑,装修价值认定起来也非常困难,这样一来,装修花了很多钱的人,肯定就觉得吃亏。

以上大概能够解释高票答案里300万盖的房子拆迁只给几十万,我按照那位答主描述的分析,这300万不管怎么花都不会得到同等价值的补偿,因为,一般农村各家各户宅基地如果人口一样多,面积都差不多的,拿300万盖房子超出了我们的预计,那么这个钱的用途无非:用在盖了个超大号房子,那么一定超出规划范围,如果没有超范围,那肯定内部装修非常奢华,但是装修是不予单独考虑补偿的,如果也不是装修,那就是花在建安成本上,也许房子用的材料好,是汉白玉打造,但是这个也不太考虑在补偿方案中。。。所以无论哪种情况,拆迁工程都不会为这笔“奢侈”建房买单。

还有刚才提到的城乡结合部和有的地区补偿特别低,客观上来讲也许有的是因为政府施政的原因,但也有可能因为这些房子本身就不怎么合法,比如在不是住宅用地上盖的房子,比如房子本身无产权,特殊产权。这种房子住起来还行,但是征收时,于理于法都不应当类比正式住宅给予补偿,拆迁款更多是为保障群众的居住权而不是产权,物权,所有权。

另外,我也听说很多农村拆迁补偿了几十套房,我也只是听说,我分析一般有三种情况,要么是村里很富,借机分福利,要么是宅基地和耕地等经营用地一并拆迁,按照房屋进行统一补偿,要么是城中村拆迁,一般城中村拆迁补偿可是要类比周边房地产市场,村里拥有的土地总量又大,补偿起来很有可能是一笔巨款,之前看过一条新闻,深圳某城中村拆迁户均补偿2000万。。。

以下原文:

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目前正在做拆迁工作,对城市拆迁比较熟悉,对农村拆迁不是很熟悉,谈一下我的看法。

有没有发现,拆迁暴富的一般都是城市土地征收,拆迁血案的大多都是农村土地征收。为什么呢?我觉得有三点原因。

第一点,是房屋征收跟房屋拆迁的区别。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》,房屋征收是为了公共利益的需要,由政府发起的房屋征收行为。房屋拆迁是一种民事关系,是建设单位出于非公共利益,根据政府批复的文件,实施的房屋拆迁行为。

第二点,是城市拆迁与农村拆迁补偿标准的区别。根据房屋征收条例,“对被征收房屋价值的补偿,不得低于类似房地产的市场价格”。根据国土法,农村集体土地收回的,对土地使用权人应当给予适当补偿。另,对征收耕地的,补偿土地年产值的六至十倍,补偿安置人口的四至六倍,最多不超过三十倍。

所以,现实情况是,如果一个拆迁项目A,是属于城市房屋征收天津旧房装修,发起人应当是政府,补偿价格应当是参照周边类似房屋市场价格,那么:1.补偿价格不会特别低,老房子的补偿价格也会参照周边中等以上新建商品房价格2.政府作为拆迁主体,维稳和政绩是需要考虑的重要方面,而且不像开发商自己拆迁那样早拆完一天就少花一天贷款利息,所以暴力拆迁可能较少,3.城市房屋土地国有,建设严格按照规划,所以一般不会对自家房子进行大规模改造天津旧房装修,不像农村宅基地,同样大的宅基地,房子千差万别。4.最终手段是司法强迁,程序极其严谨。综上,因为拆迁补偿多,利益纠纷少,因此大部分人成为拆迁获利者,即便有钉子户,也是个体原因,最后实施的司法强迁,法律上程序也较为严谨,政府实施强迁相当谨慎,较少出现拆迁血案。

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如果一个拆迁项目是城市房屋拆迁B,拆迁主体单位是取得相关文件和拆迁资格的建设主体,也就是开发商,那么:1.为了降低成本,房屋的评估价格相对A可能更低,2.对拆迁时限要求可能更高,3.另外,因为此类拆迁是因“非公共利益”,因此造成的各种矛盾更多,4.建设单位法制意识不如政府强,花钱了事成本小于因拆迁慢造成的成本增加、开发商野蛮生长、官商勾结、商人利息大于人民利益等思维,造成拆迁血案。5.最终手段,因为我没接触过,所以不太清楚法院会不会接手这种情况,如果不能走司法强迁,又遇上较劲的户,那开发商除了违法强拆貌似也没啥别的办法。。。

如果一个农村拆迁项目C,那么:1.没有类似的房屋市场价格做比较。而且因为是宅基地,如果未来做商业开发,肯定要变更土地性质,这可是很麻烦的事,能不能变更还不好说,就算周边有新建房屋,因为地段,产权等原因,价格相对城市房屋差别也比较大,一平米几百块钱是很有可能的,这跟群众心理差距很大,很多人觉得你拆我的房子给的钱至少能去城里买房吧?但是如果按照补偿标准,是会有差距,如果一个地区财政富裕,说不定从各种角度出发会给一个相对满意的补偿价格,或者原拆原建,一套旧房补偿一套新房,如果地区财政紧张,仅仅按照国家法律规定实施最低补偿,那就相对达不到群众期望,甚至损害群众利益。2.如果伴随耕地回收,那么补偿标准是”对征收耕地的,补偿土地年产值的六至十倍,”或者其他经营地回收,差别可就大了,我祖祖辈辈种这块地你就给我三五年的补偿我当然不干,再比如我种大棚一年收入好几万,隔壁懒汉王啥也不干地闲着,结果一亩就比我少一百块钱。这全在当地政府怎么定标准,有的村富裕,趁这个机会给大伙发福利的,有的村就可能订的很低,但也是符合土地法,或者打擦边球的,你还告不赢。3.农村宅基地自建房屋,价值差别很大,但是补偿差别会比较小,有的盖三层小楼,有的是破土房,补偿的时候不会按照你的话费给,只会补偿一部分建设费用,这里人为空间也很大。其实城市拆迁也有这个问题,同样的房子有的装修花了一百万,但是拆的时候是体现不出来的。4.农村拆迁的拆迁人、被拆迁人、当地政府法律意识都相对淡薄。地方政府有法不依,拆迁人暴力野蛮,不讲道理,被拆迁人不知道如何保护自己权益,或者根本无力保护自己权益的事时有发生。战狼2开头那一幕或许非常真实。5.最终手段,因为没接触过,不知道农村土地征收最终手段会不会有司法强迁。

第三点原因,是房地产市场大环境。以北京天津为例,过去十几年,土地房屋市场大家也看到了。。所以拆一块地的时候,对待钉子户,实施强拆,无论是以前行政强迁还是现在司法强迁,都非常谨慎,毕竟土地拆不完是自己的事,拆出人命上级可不饶你,而且一旦强拆出事,整个拆迁地块都得停。所以政府倾向于多给钱而不是强迁。这里面还分两种情况,如果公用设施拆迁,比如修铁路,拆迁完成时限要求是比较严格的,如果是棚户区改造这种,过去十几年房价涨的如此凶猛,其实一块地晚一年拆完挂牌,能多卖好多钱,这时候多给钉子户几百万相对也不叫事了,这就是很多钉子户最后暴富的原因。不排除有的地方故意留几户不拆等土地涨价的情况。如果房地产形势平稳或者年年下滑,政府贷款拆迁财政压力又很大,肯定又不一样了。

而农村拆迁,一般不外乎公共设施(比如高铁,水利)或者新农村改造(一般拆一还一),就不存在像城市土地高价值预期的问题,加上很多社会因素,所以当钉子户的收益相对低一些。

农村部分不是亲身经验,如有错误请大伙指正

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