81平房子装修大概多少钱

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81平房子装修大概多少钱

不请自来。 长居纽约,13年开始从事地产行业工作,但并不是中介。也不想拿些效果图出来吹牛皮。对这个话题感兴趣,想消除一些常见误导,欢迎大家提问。

其实本质上有房产的需要考虑的问题在哪都大抵相似。购房成本,持有维护成本和收益。

成本无非就是:房价(装修),贷款81平房子装修大概多少钱,税费(交易税,地税,租金收入税),管理费,养护维修费,中介费用。

收益:租金,房产自身增值 ,其他收益(类似外立面广告位)

需要考虑的事情都差不多。国外的房子也不会自动维修,自动招租。国外的房子也不是阿斗可以托孤给诸葛亮。在国内拥有房产会有的问题,在国外也一样会有。而国内这10年拥有的房产增值,国外基本不会有。所以没必要打广告也不卖房……

自2008年来美国已经12个年头,开始的5-6年我都没有考虑过买房的事。毕竟当年读个LLM都差点因为学费延期毕业,口袋里没钱还是别想这些。最早接触这边的房产,自然就是租房子生活了。早在09年,在曼哈顿东村,下东区之类的区域还有$1500块月租的。楼自然是百年老楼了,里面的装修维护也不会很好。但是凑合能住,收拾收拾还挺顺眼的。当年问了问价格,一栋5层的商住两用公寓楼(就是带个底商),240万美金左右。嗯,我当时还感慨:这价钱不贵啊!虽然我完全买不起,但不妨碍我不自量力地感慨一下。

这房子在刚换手给后来的业主后,还被借去拍过电影。现在市价最少也要$5.5M吧。底商收拾收拾装修好了,月租过万刀。上面的公寓,每层租金基本都超过5K。08年次贷危机之后到13年前买入的话,租金回报相对房价还是非常可观的。

当年初到美国还是“求生”阶段,租房度日就开始关注这个也算勇气可嘉了。从半地下室住到一楼,然后又搬到二楼。价钱从几百块月租到2千多,属于可以负担但依旧占基础开销里的单项最大块。

口袋没钱的时候,基本只能纸上谈兵,毕竟纽约的房价还是很高的,好歹也是国内强二线了。我一个外国人想要入关可没那么容易。退而求其次的事情也是琢磨过的。2015年那会儿,工作也有好几年了,手里有点钱,PR也快到手了。在亲戚的邀请下,跑去加州旅游考察了一番。传统项目看房就是不可少的了。

当时被亲戚带去在北加州的小城市看房。距离旧金山70英里不到,开车要1个小时20分钟左右。到硅谷和圣荷西近一些,60英里左右,开车1小时。属于北加州大湾区的外围。当时看的新建房3000英尺的地,2500英尺左右的房屋面积,2层小楼,车库花园齐全,内装修全包。价格基本在40万美金左右,付10%的订金后4-6个月就可以交房。这种房子的地税每年大概4千多美金,统一小区的物业管理费用每个月$400多。

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很标准的美式住宅,大家在 之类的肥皂剧里面看到的房子基本都这样的设计规格。一楼基本就是门厅,客厅,饭厅,储藏间和厨房的组合,偶尔会有一些房型在一楼大概还有个客房。所有主卧次卧一般都设在二楼。一个小家庭居住,夫妻两养个2~3个娃空间妥妥够。

想着写这个回答的时候又去查了下 CA这个规格的房屋价格。目前买当时我看的房二手价格也都在60万左右了,涨幅大概50%。短短5年,也算非常可观了。租金方面就不是很清楚了,毕竟在加州只是走马观花。

后来也琢磨过去新泽西买房,毕竟 City的公共交通和曼哈顿是联通的。房子价位跟布鲁克林差不多,不过地税要高不少。然而第一次买房要去还不够熟悉的区域风险太大。所以想法终究只是想法。14年15年左右在 City的印度村 附近还看到60多万的四家庭住房,这几年大概价格都要近百万了。

2017年家里买了个套公寓给我弟。房子是我工作的公司开发,有内部特价。3分钟步行至地铁站N/R/D三班车,25分钟就能到曼哈顿下城。750尺的两房一厅,价格不到50万。这个项目是我从买地开始跟的。早在11年公司180万买下的地块,后来开发了这栋4层带电梯的18套公寓。结构是国内常见的钢筋混凝土浇筑,比当时普遍的钢构住宅隔音效果好很多。这边的钢筋混凝土房子大多是梁板一体化的。就是除了外框,内部没有单独的房梁,通过加厚的楼板构筑结构。有个大优点就是楼上楼下的隔音效果好,有小朋友跑动楼下基本上没声音。缺点就是房子面朝西南,夏天被晒得不行。不过布鲁克林的长方形街区,这个问题基本上难以避免。

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这房子只贷了50%的款,30年固定利率是3.875%比当时的基准利率3.8%高一点点。在当时算是很不错的利率了。因为新建公寓拿了地税减免,目前20年的地税只需要1年200多美金,管理费每个月不到400美金。所以持有成本并不高,新公寓也没什么需要大修,按照物业规定基本上就是出点材料费。

今年疫情对纽约的冲击非常大,加之上一个地产周期的完结,纽约房产价格进入下跌的通道。不否认有部分小户型的公寓因为价格刚需依然上涨,但是大多数的都维持不了18年底的高位价格了。基本上里面看一下, 只会降找不到上涨的。相比前几年最火的时候到处都是加价,现在完全是买方市场了。我也开始新一轮的看房了。

因为想买,但纽约基本都是二手房。所以带上验房师傅必不可少,拿出验房报告还价的时候才能有理有据嘛。

目标定在2家庭的。可以自己住一个单位,出租一个单位,减轻不少还贷压力。上图是我去看的一套合法两家庭的住宅。按照面积规格可以改成三家庭。房子自然是百年老屋了,建于1901年,砖木混合结构。立面是靠前后左右四面的砖墙支撑81平房子装修大概多少钱,中间用木头的横梁。房子或多或少需要装修。因为我个人的职业优势,倒是期望以偏低的价格拿下相对状况差一些的房屋。自己翻新的成本比完全外包或者房东翻新再出售更低。这种做法在美国叫做,算是房产投资的一个比较初期的手法。

验房基本就是先钻地下室,然后一层一层往上面扫,最后屋顶也不能漏了。上图的房子验了一圈,要做的事情也不少。电路老化且只有50A,暖气和热水炉是整栋只有一个,地下室还有白蚁的痕迹,房顶也不新。内装更是非常必要!原始的房屋结构大部分保留了。但是这房子在1901年开发的时候是整栋面对一个家庭。按照当年的设计:一层全是厅和厨房,二层大客厅+2个卧房,三层再来几个卧房。后续改造成2家庭的时候,就在第三层添加了厨房。原始的壁炉和烟囱也没有保留的价值,可以拆掉了。而且旧的内部隔断墙做得非常厚,却局限于当年的建材,隔音也不行。空间利用可以说是一塌糊涂。虽然也有人买下来就这么凑合住,不过按照我的需求是计划把里面拆空。买的就是地和房屋的主体结构,内部从地板到隔断都没有保留的价值。重新隔断翻新,可以做到单层三房1厅1.5卫或者两房一厅两卫的设计。

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这房子还价到了132万美金地税每年7千多美金,比前几年动辄$150万要合理了不少。但是加上不菲的翻新费用,总成本也不低。一时犹豫就被同胞们挥舞着现金抢走了。这时候只能发挥自己的耐心,继续寻找吧。毕竟美国的疫情还在肆虐,经济一时半会儿恢复不了。现金为王,总是能在市场里寻觅到适合自己的项目的。在我看来,国外拥有房产和国内拥有房产要关心的事情没有本质区别。侧重大概国内更偏向于房产价格涨幅,国外很多区域更关心租金回报。

我并不推荐大家冒然在海外投资房地产。那些包装得很美好的项目,所谓的一条龙服务,基本上都是用你的钱给别人做嫁衣。12年左右加州那边大力往国内一线城市推项目,类似“你买不起上海的大平层却可以在阳光明媚的加州坐拥200平大别野”之类的广告。然而这些房产很多的区位偏僻,出租回报不稳定,扣掉中介费用都难以维持贷款。在这些年美国楼市繁荣的前景下,依旧做不到足够的区域增值。我认为投资地产一定要对区域了解。不能只看中介呈现的,毕竟你和他的利益重叠的部分太小了。

欢迎大家来纽约作客,有租房子需求可以找我。

来汇总一下在美国买房的步骤。

首先,也是最重要的——准备好钱!存进美国账户的钱。从国内每个人每年只能汇5万美金出国,一般来说自己➕父母就能汇15万了,再找亲戚朋友帮忙可以汇更多。或者有外贸途径或者其他渠道转款。推荐在美国赚钱,报税入账。

申请贷款,此步骤有钱的大佬可以略过。银行需要看两个月以上的月结单,所以资金要呆在户头里超过两个月。提前获得银行或者贷款公司的资格认证信或者贷款预批信。物色好要用的贷款银行,了解手续并准备好相关材料。没有绿卡或者美国公民也是可以贷款的,只是首付比率需要提高,相关利率也会高一点。

然后挑选中意的房产。先圈选自己中意的区域,建议考虑当地的治安,族裔分布,收入水平,最新市政规划方向,公立学区排行,生活便利程度,星巴克指数等。可参考类似 甚至维基百科的一些数据,也可以直接调查当地政府公布的区域数据。具体到特定房产,考虑通勤便利性,停车状态,不要离廉租福利房太近等。还要注意查看一下当地危害区域,比如纽约就有水灾风险区域图,地势低洼的区域会有浸水风险。可以通过中介推荐房产,自己也通过等大型平台检索。方便的话,自己多到中意的区域转一转,偶尔会有屋主自己挂牌的房子出来,可以打电话直接联系。

看房!最好有自己的地产经纪安排预约看房,对于中意的房子建赶紧联系验房师二次看房。报价前提供存款证明和贷款预批信,向卖家表明诚意。一般新手不推荐买状况比较糟糕的房屋,毕竟装修房子挺难的。

随便一周就拆出30码一斗的垃圾

讨价还价阶段,根据市场调研出牌。多调查该区域同类房屋的近期售价。我目前住的这条街1年内出售了两栋都是140-145万。现在有个二逼开价170万,大家都是去看看就算了,偏离太多讨价还价兴致都不高。再者纽约的房产具体地税信息是公开可查的,这个报告里会有政府对该地产的价格估值。可以做一个参考,并且有详细准确的房产面积,土地面积,土地容积率,房屋结构等信息。验房报告上面也提过,是一个比较重要的讨价还价依据。当然了,这个对新房影响较小。

记住,你自己的地产经纪也不会帮你多还价的。别人追求的是赶紧过户赚点数,多几万少几万的售价对其收入影响太小了。常见的套路就是告诉你好多人出价,别人出了XXX。这里真真假假,虚虚实实,会有套路。要向卖家和卖房经纪表达要买的诚意,根据自己的心理价位理性出价。

过户阶段。个人推荐不能省 和律师的费用。一定要雇佣律师和 ,对于自己的利益多一分保障。地产律师出了处理购房合同等,会提供一些还价策略,调查房产违章等风险。 可以最大限度保障产权过户不成问题。

大概想到这些,有新的想法再来更新。

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