公积金可以装修

  • A+
所属分类:房天下价格

公积金可以装修

车一落地就贬值,如果我有钱,一定一定一定优先考虑买房!

现在时代不同了,婚姻制度是保护有产者的,女孩子将来结婚后,如果不想在两方家庭的拉锯中受尽委屈,必须从一开始就准备好后盾。

如果你本来就有买房计划,有能力拿出首付,也有充足的还款能力,那我觉得平时一定要做足功课,不要纠结,时机一到就尽快下手。

我花了一个月时间,按照 刚需房、置换房、投资房、学位房的角度,写了一篇万字长文,分别给你讲清楚购买的技巧。

从地段、户型、装修选择,商贷、公积金贷款等,到置换学区房投资房怎么选,各种内容应有尽有!

全文目录如下:一、如何买对人生中的第一套房?

1、买房怎么选择最佳地段?

2、什么样的房子更好住?

① 户型怎么选?

② 朝向怎么选?

③ 楼层怎么选?

④ 装修怎么选?

⑤ 小区环境怎么选?

3、手头紧,如何贷款最省钱?

① 哪种贷款最划算?

② 怎样还款最省钱?

③ 如何使用房贷计算器?

④ 常见问题答疑

4、买房还需要支付哪些费用?

5、买一手房还需要注意什么?

① 确认五证齐全

② 区分订金和定金

③ 买房送面积?

④ 买房送车位?

6、买二手房需要注意什么?

二、想改善生活,置换房怎么选?

1、先买还是先卖?

2、房子如何卖出高价?

① 打扮好看的卖相

② 利用从众心理

③ 做好形象管理

④ 想一个高大上的卖房理由

三、投资房怎么选,才能赚得更多?

1、投资房怎么选城市?

2、投资什么样的房子涨价快?

3、投资房要避开哪些坑?

4、投资房的收益怎么算?

四、如何选对学位房,让孩子读名校,赢在起跑线!

1、学位房 VS 学区房,别傻傻分不清

2、首要任务:选中心仪学校

3、买学位房,这 3 点要注意!

4、学位房两大风险,不容忽视!

风险 1:学位地段可能调整

风险2:学校排名下滑

五、写在最后 文章篇幅很长很长,但全是干货,没有一句废话~ 看不完可以先收藏起来,等有时间慢慢研究;但不要只收藏不点赞,更不要忘记看!

一、如何买对人生中的第一套房?

中国人向来有 “恋房情结”,毫不夸张地说,有房子才有完整的家。

但对于刚需来说,要在最没经验的年纪,做最重要的决定,如何才能买对人生中的第一套房?

1、买房怎么选择最佳地段?

李嘉诚说:“决定房地产价值的因素,第一是地段,第二是地段,第三还是地段。”

良好的地段,上下班交通方便,各种生活配套应有尽有,幸福指数远超平均水平。

为了方便大家,我们总结了一个快速判断表:

直接说结论:

不同人对地段的要求不一样,上班族可能更关注交通,宝妈宝爸可能更关心学校配套,你可以根据自己的实际情况来挑选。

在深蓝保公众号的调研活动中,一位读者 @ 跟我分享了 挑选地段的教训:

她在 2017 年买了广州郊区的二手房,当时觉得价格便宜、环境安静,而且终于有一套属于自己的房子,兴奋了好一阵子,但住下来却越来越后悔……

由于在天河区的 CBD 上班,每天早早就得起床,走路加地铁要一个半小时,感觉生命都浪费在路上。

而且房子周边都是农村,连大一点的商场都没有,平时想买点东西都要往市区跑,非常不方便。

最麻烦的是,附近的学校都不怎么样,儿子还有 3 年就要上小学了,每次一想起这件事就觉得头疼……

“我真是肠子都悔青了。”

这句话她在分享中反复说过很多遍,希望大家看完后,对地段挑选有更深刻的理解。

2、什么样的房子更好住?

除了要找到合适的地段,同一个小区里每套房子的楼层、户型、朝向都不一样。哪种房子住起来会更舒适?

我同样总结了一份挑选要点:

下面我们逐项说说:

① 户型怎么选?

想知道什么户型是好的,可以先看看什么是不好的。

网上有一篇爆文叫做 “史上十大奇葩户型” ,相信你一辈子都想象不到,房子还能建成这样?

奇葩 1:跑道户型

奇葩 2:虎口户型

奇葩 3:高跟鞋户型

上面这些户型,要么长得 “又长又窄”、“三尖八角”,连家具都不知道往哪里放;要么寓意不好,像虎口、跑路,听起来就让人不舒服,住起来就更加让人别扭。

公积金可以装修

其实一个好户型,最重要的是方方正正,就像下面这样:

特别是在寸金尺土的一线城市,房子可能不会很大,一个方正的户型可以把面积充分利用好。

另外户型的 功能分区 也要合理,避免出现从主卧上个厕所要横穿整个客厅、餐厅正对着厕所等情况。

② 朝向怎么选?

一般来说,南北通透是最好的。也就是说,南北都有窗户或者阳台,能够保证空气对流。

当然南北通透的房子也是最抢手的,如果买不到,朝南、朝东南、朝东,也是比较好的选择。

如果再加上一个大大的落地窗,阳光照进房间来会非常敞亮,让人心情舒畅。

其次是 西南,不过夏天的时候西晒比较厉害,房子会感觉热一些。

最次是 朝北,采光最差,冬天阴冷,能不选就不要选。

③ 楼层怎么选?

我们都知道,一样的房子,不同的楼层,价格可以相差好几万。

而楼层的选择,可以从几个方面来考虑:

高楼层的好处,主要是采光好、视野开阔、安静,不过如果是顶层,要注意夏天暴晒和雨天漏水。

如果楼层太高,首先要重点关注 消防,毕竟消防车的救援高度也是有限的。其次要关注 梯户比,如果电梯太少,早上赶上班就只能干焦急。

如果家里有老人,可能低楼层会更方便。万一电梯坏了,即便是年轻人,爬几十层楼也会吃不消。

④ 装修怎么选?

在选房的过程中,装修也是让人纠结的地方。我们来对比两种情况:

直接说结论:

另外,精装房的总价也会更高。好处是装修钱可以顺便一起贷款,坏处是首付也要多一些。

⑤ 小区环境怎么选?

第一次买房的人很容易忽略这点,我们的房子不是独栋别墅,楼盘的小区环境同样重要。

一个良好的小区环境,最好有 充足的绿化和娱乐健身设施,想想如果你家楼下就是一个小型公园,幸福感会加分不少。

挑房的时候还要尽量 避开噪音源,例如停车场出入口、主干道旁边等。

最后一点就是 物业服务,经历过新冠疫情之后,相信大家都知道物业管理有多重要。

3、手头紧,如何贷款最省钱?

刚需一般手头都比较紧,如何攒首付、如何贷款最省钱,都必须提前做好功课。

关于如何理财攒房子的首付,可以参考深蓝保上一期万字长文《手把手教你基金定投》。

今天我们带你掌握房贷的技巧:

① 哪种贷款最划算?

银行的房贷主要分为两种,它们的差别如下:

其实,银行对房贷的要求并不高,因为房子就是很好的抵押物。只要你的信用卡有按时还款,信用记录良好,而且 工作收入稳定,任何人都能申请。

两种贷款最主要的差别是 利率 不一样。以首套房、贷款 100 万、30 年还款为例:

商业贷款的利率大约是 5.4%,每月需要还 5615 元;公积金贷款利率是 3.75%,每月还款 4631 元,两者足足相差 1000 元。

公积金贷款非常优惠,但不是所有人都能贷。以深圳为例:申请公积金贷款之前,至少要缴满 6 个月公积金。

而且它的 贷款额度是有限的,比如深圳最多只能按公积金账户余额的 14 倍来贷款,并且单人不能超过 50 万,夫妻双方不能超过 90 万。

如果你想买一套 200 万的房子,首付 60 万,公积金贷款 50 万,剩下的 90 万就要办理商业贷款。这种情况也就是所谓的 “组合贷款”。

② 怎样还款最省钱?

第一次贷款很容易搞蒙,除了房贷有两种,还款方式也有两种:

这里以贷款 100 万,30 年还款为例,看看怎样还款更划算?

直接说结论:

两种方式没有绝对的好坏,如果你不想给银行交那么多利息,平时也没什么理财渠道,那选择等额本金就好。

如果你不想把自己逼得太紧,选择等额本息也未尝不可。每月多出来的钱,还可以用来进修自己,或者学习理财。

③ 如何使用房贷计算器?

现在买房和贷款都是抢着来的,你没想清楚就下一个先来,如果你去过售楼部,相信会对那种紧张气氛印象深刻。

所以深蓝君建议你提前做好准备,例如学会使用“房贷计算器”。

这个小工具非常好用,上面的还款金额就是这样算出来的。在百度或微信,随便搜索就能找到很多。

使用方法也非常简单,选好贷款类型,填好金额和利率,点击计算就可以了。

注意图中有一个地方叫 “LPR”,它相当于以前的基准利率,各家银行在 LPR 的基础上加 “基点”,才是我们最终的贷款利率。

房贷计算器还可以查看,总还款金额和每月还款情况:

计算这些数据,除了为了心里有数,也可以看到某一年的剩余本金是多少,为 提前还款 做准备。

建议大家都去动手试一试,贷款前就先自己算清楚。

④ 常见问题答疑

年轻人一般都没办过贷款,对自己不熟悉的东西,免不了会担心踩坑。

这里也为大家整理了一些常见疑问:

Q:每家银行的贷款利率都是一样的吗?

A:不是的。建议问问楼盘销售,和哪些银行有合作,然后看看哪家利率最低。

不过也不能只看利率,因为有些银行可能会没有贷款额度。如果你着急收楼,利率高一点也得接受。

Q:贷款年限选多少年最好?

A:一般建议按 最长年限 来选,例如 30 年就很多人选。

在通货膨胀的情况下,以后你的收入增加了,就会觉得还款会越来越轻松。

而且通过拉长还款期限,每月少还一些,省下来的钱还可以用来进修,或者学习理财。

Q:银行说我还款能力不够,怎么办?

A:年轻人收入相对不高,如果还款能力不够,可以 增加父母或者配偶作为共同还款人。

你每月还款的金额,不能超过几个人总收入的 50%。

Q:房贷利率是几十年固定不变的吗?

A:贷款合同签订后,房贷利率一般每年调整一次,具体要看合同怎么写。

对房贷来说,银行不会采用固定利率,因为几十年后的经济无法预测,万一银行收的利息还不够成本,那就亏大了。

Q:房贷要不要提前还款?

A:房贷基本上是我们这辈子能借到的最便宜的钱,如果你善于理财,那就可以拿钱生钱,没必要提前还。

但如果你手头上有一笔闲钱,也不知道要干嘛,提前还款也是可以的,起码利息可以少交一点。

提前还款一般要 额外收手续费,具体可以咨询银行。

4、买房还需要支付哪些费用?

公积金可以装修

平时出去吃饭,除了饭菜要收钱,饭店还会额外收我们 “茶位费”、“服务费” 等等,其实买房也是一样的。

除了房子的价格,你还要多准备几笔钱。以总价 100 万、80 平米的房子为例:

由此可见,房子并不是明码实价,表面上是 100 万,实际上你要交的钱超过 103 万。

还好这些钱不需要你一次性交,如果你买的是一手房,从买房到交房一般都有 1 年以上的时间,可以让你先缓一缓。

5、买一手房还需要注意什么?

房子是我们最贵重的财产,买房的一些细节也不能掉以轻心。这里举几个常见注意事项:

① 确认五证齐全

国家规定,开发商要卖房,必须五证齐全。具体包括:

这些证书一般会挂在售楼部显眼的地方,如果没找到,可以问销售拿来看看。

② 区分订金和定金

两种金只有一字之差,听着都差不多,但却完全不是一回事。

看房的时候,销售都会怂恿我们交钱,订金是可以随时退的,而一旦转为定金就不能退了。

如果没有考虑清楚,千万不要随便交定金。

③ 买房送面积?

在计算房价时,房子的阳台、入户花园、飘窗等,都只按一半面积计算,另一半相当于是 “送” 的。

这是一种很常见的促销手法,其实羊毛出在羊身上,只要房子每平米的单价提高一点,开发商想怎么送就怎么送。

④ 买房送车位?

开发商送的车位,分为 产权车位 和 车位使用权。

产权车位签的是《购房合同》,将来有房产证,可以自由买卖。而车位使用权签的是《租赁协议》,等于长期租给你,无法自由买卖。

6、买二手房需要注意什么?

一手房是跟开发商买的,而二手房都是跟私人购买,需要注意的地方也有所不同。

① 核实房子到底是谁的?

最直接的方法就是看《房产证》,上面写的 产权人 是谁?

如果这套房子有几个产权人,那么需要所有人同意才能出售。如果对方已婚,还要看看是不是夫妻共同财产。

对于婚前财产,一个人签字就能出售;而对于婚后财产,夫妻双方都要到场签字。

除了房产证,我们还要去房管局 “查册”。

这份资料相当于房子的 “身份证”,不但可以看到产权人,还能看到有没有 银行抵押,有没有被 法院查封。

如果业主不配合查册,那么就要小心了,房子可能有问题。

② 卖家户口迁出了吗?

原业主的户口不迁出,新业主是无法迁入的。

在签合同前就要问清楚,卖家户口有没有迁出?什么时候迁出?

③ 房子有无租约?

如果房租合同还没有到期,租客就有权继续住在房子里。所以买房前,就要让卖家把租约处理掉。

千万不要欢欢喜喜买套房,结果发现自己还住不进去。

④ 做好交易资金托管

房子动辄就是几十万,所以资金的安全性一定不能掉以轻心。

像卖家卷款跑路、房子被查封过不了户……这些情况都时有发生。因此,不要为了省一点费用铤而走险。

很多中介都能帮你办理资金托管,在房子办好过户前,先把钱放在银行的监管账户,千万不要直接把钱给卖家。

以上这些就是深蓝君为大家总结的刚需房购买攻略。

很多刚需都是掏空家里 6 个钱包才凑够买房钱,希望这份攻略能帮你少走弯路,一次性就买对。

二、想改善生活,置换房怎么选?

大多数人的第一套房子或多或少都有些遗憾,想着等日后攒够钱了,再换套好的。

换房子的理由因人而异,比如想要更大的房子、更好的地段、更好的学校……

那么,置换房又有什么技巧呢?

1、先买还是先卖?

这里跟大家分享一个 “置换房子,钱房两空”的 案例:

李姐一家四口住在 5 楼,考虑到婆婆行动不便,于是找到中介,想换套 1 楼的房子。

中介让李姐签了两份合同,买和卖同时进行,声称这样能更快住上新房子,自己也操作过很多次,完全没问题。

没过几天,李姐就看中 1 套房子并且交了定金,中介也很勤奋,天天带人来看李姐的房子,很快就找到意向买家。

不过后来,买李姐房子的人反悔了,既没交定金也没签合同。后来,中介非但没有把李姐的房子卖出去,还辞职消失了。

李姐没收到卖房的钱,自然也付不起 1 楼的首付。最终被 1 楼的房主起诉毁约,赔了 30 多万违约金……

现实中,还有很多像李姐这样遭遇的人。资金不足的情况下,最保险的方法是 先卖后买:

先保证自己的旧房子能卖出去,签了合同、收到首付款、完成房贷审批,然后再去买新房 ,否则很容易落得 “钱房两空”。

此外,中介的话不能完全相信,你认为有问题的地方,一定要 把口头承诺落实到合同上。

2、房子如何卖出高价?

置换房,不仅要和卖家讨价还价,争取更多的优惠;还得和买家打心理战,守住底价的同时,尽量卖出高价。

那么,自己的旧房子,怎样才能卖更多钱呢?

① 打扮好看的卖相

这是一个看颜值的时代,美女通常会受到更好的待遇。

所以,房子就像待嫁的姑娘,要想高嫁,相亲前就得好好装扮。如果房子脏乱差,看房的人第一眼就 pass 掉了。

卖房前,打扫干净是基础,其次还要花点心思去包装。比如把墙漆重刷一遍,换一下灯和窗帘,房间就焕然一新了。

这些花几千块就能搞定,房子多卖几万不成问题,何乐而不为呢?

此外,带家电家具通常是加分项,但如果家具太老破旧,那会减分,宁愿不要。

总之,想要房子多卖点钱,就得花点心思。如果买家一看房,就有一种立马入住的冲动,那你就赢了。

② 利用从众心理

大家应该都听说过 “羊群效应”,喜茶在刚开业的时候,雇人在门口排队,刻意制造一种很热闹很抢手的氛围。

其实,卖房也是同样的道理。你可以将看房的人安排在同一时间,营造出房子很抢手的氛围。

电视剧《蜗居》的女主角海萍和老公去买房时,就遇到很多中介找的托儿。

另外,小区楼下这么多中介,记得把房源都挂上。让更多人来看房,竞价者才会多,你才能找到出价最高的人。

③ 做好形象管理

有时候,细节决定成败。没经验的人卖房,通常都会忽略这一点, 打造良好的个人形象。

回想一下你自己买房的时候,绝对不会找一个邋遢的销售,因为你从心底里就觉得这人不靠谱。

越高端的楼盘,销售的穿着打扮就越有气质。现在,你就是自己房子的销售。

当你出现在看房客面前,穿戴整洁、精神有气质,这样才会给人留下一个好印象。别人也更乐意跟你沟通房子的细节。

④ 想一个高大上的卖房理由

为什么要卖房?这是多数看房客会问到的问题。

这时候,可以适当美化一下理由 。例如家里小孩考上好的学校要过去陪读,工作升职被调去别的城市等等。

公积金可以装修

暗示这套房子会带来好运,这是一个 加分项。但如果你说急需用钱之类的理由,那么对方势必会狠狠砍价。

虽然这样做不够诚实,但是这种 “ lie” 也不会损害对方的利益,属于无伤大雅。

置换房的技巧就讲到这里,能换房的都不是第一次买房了,相对刚需来说,经验也会更丰富一些。

如果你有更好的经验,也欢迎在底下留言分享 :)

下面深蓝君继续为大家讲解投资房。

三、投资房怎么选,才能赚得更多?

如果你问 2020 年最火的投资品种是什么,那答案一定是股市。

特别是创业板指数,已经从年初的 1800 点,涨到现在的 2800 点,升值 55%!

但正如我们在《手把手教你基金定投》中说过,做投资一定要有 逆向思维:

中国股市向来是 “牛短熊长”,如果未来牛市结束,天量的资金又将奔向何方?房地产会不会是一个机会?

虽然我们无法预测未来,但机会总是青睐有准备的人。

下面就来了解下:投资房要怎么选,才能赚得更多?

1、投资房怎么选城市?

有人说,投资房地产等于投资城市的股票,要想涨得快,先要选中基本面好的城市。

虽然很多城市都有限购,但只要提前准备,还是有变通方法的。比如我们有位同事,户口在佛山,社保在深圳,两个地方都有购房资格……

那么,如何挑选一个适合投资的城市呢?

关键 1:经济发展要好

房价的涨跌,底层逻辑还是 供给和需求。

要想一个城市的购房需求旺盛,首先就要 经济发展好,大家的收入高。毕竟,没有购买力的需求,只是美好的愿望而已。

根据最新数据,深圳的上市公司数量已经超过 300 家,仅次于北京。像华为、腾讯、平安、招行等都是深圳的知名企业,他们的员工收入也比全国平均水平高出一大截。

目前,深圳的房价已经全国第一。毫不夸张地说,经济是房价上涨最重要的基本面。

当然,也不是说所有人都要来深圳买房。大家可以参考每年的 “全国城市 GDP 排行榜”,一二线城市的经济发展相对会更好。

关键 2:人口不断增多

经济发展好,决定大家有没有钱买房,人口不断流入,决定有钱买房的人多不多。两者相辅相成,共同影响需求。

2019 年人口增长前十的城市如下:

很明显,这些城市都是经济发展比较好的。

好的经济会不断吸引年轻的优秀的人才,这样才有持续的购买力。如果你要投资房产,可以优先考虑这种城市。

其他城市的人口流入情况,可以通过当地统计局官网查询。

关键 3:土地供应不足

要预估房价走势,单看需求还不行,我们还要看供给:

一座城市的土地供应,会逐渐演变成房屋供应,当土地供不应求时,就会带动房价上涨。

从 2015 到 2018 年,深圳常住人口增加了 200 多万,在 2019 年更是成为人口流入第二多的城市。

而深圳的土地供应却很紧张,它的面积还不到上海和广州的三分之一。地少人多,购房需求量又大,最终导致供不应求,房价暴涨。

当然话又说回来,房地产也不能只看供给和需求,因为它并不是一个完全开放的市场。

目前,全国多个城市都有限购,有时候你看中也不一定能买。建议你更多地参考上面的思路,在分析自己所在城市的时候,也可以用到。

授人以鱼,不如授人以渔,这也是深蓝保一直以来的理念。

2、投资什么样的房子涨价快?

投资一定要学会换位思考,我们自己买房的时候,最看重的就是地段。其实买投资房也是一样,选对地段已经成功了 50%。

那么,什么样的地段最能升值?前面已经分享过刚需房的地段挑选方法,这里再分享一个实操技巧:看控规图。

所谓控规,就是政府对城市的规划,各个地块打算用来干什么。这份文件一般在 当地国土局的官网 就能找到。

例如下面这张图:

我们可以看到,每个地块的颜色都不一样,对于投资买房,主要看 黄色和红色区域 就可以了。

如果黄色集中,且周边没什么红色,那么这是一个住宅区;如果红色比较多,代表这一块写字楼多,商业发展得好,能提供大量的工作岗位。

大家都喜欢在公司附近租房和买房,那么这个地方的租金和房价,都会有一个很好的趋势。

之前也有一位上海的读者 @ 跟我们分享,她家附近已经不批居住用地了,新建的都是超高层甲级写字楼,房子根本就不愁租,房价也在逐年上涨。

因此在选房时,商业用地的占比 也是一个重要的参考指标。

不过,这个方法非常考验政府的规划能力,也有一些城市的 CBD 喊了很多年都没建起来。

因此,看控规选房也不是稳赚不赔的。还是那句话,学习思路更重要。

3、投资房要避开哪些坑?

每枚硬币都有正反两面,除了要知道哪些房子升值快,我们还要知道哪些房子最好不要碰。

避坑 1:没有学区的老破旧

老破旧的房子,不但房龄大、日久失修、没有电梯,而且没有物业、卫生环境差、人流也复杂。

这种房子虽然便宜,但是没有什么投资价值。除非是名校学区房,否则直接 Pass。

避坑 2:远郊盘

郊区的自然环境肯定比市中心好,但各种配套设施都不是很成熟,无论上班还是娱乐,都非常不方便。

除非后续会修地铁,或者城市发展区域改变,要不然就尽量不要选,你自己不喜欢住,愿意接手的人也肯定少一些。

避坑 3:价格过分便宜的

如果一个区域已经比较成熟,但区域内有价格特别低的房子,一定要谨慎投资。

因为一分钱一分货,便宜肯定有便宜的原因。比如有些房子发生过命案,业主只好把房价压得很低。

这种房子要么暴赚,要么烂在手里,普通人还是敬而远之吧。

4、投资房的收益怎么算?

投资房的收益分为两部分,一个是租金,另一个是买卖差价。

租金回报率 = 月租金 × 12 / 总房价

比如说,你花 100 万买了一套房子,每个月能收 3000 租金,那么租金回报率就是 3.6%。

具体的租金水平,你可以上各种中介 APP 看看,例如贝壳、安居客、蘑菇租房等等。

租金回报率不能孤立来看,因为资金是有 “机会成本” 的,同样的 100 万,你可以用来买房,也可以买理财产品。

如果理财产品的收益比 3.6% 高,那买房就显得不太划算了,因为买卖房子的手续非常麻烦,而理财产品相对省心很多。

当然,大部分人投资房子并不是为了收租金,大家更看重的是房子的升值。

总价 100 万的房子,自己出 30 万首付,贷款 70 万,如果房价涨到 150 万,相当于我们用 30 万赚了 50 万,收益率 167%!

这只是一种粗略的算法公积金可以装修,如果你想算得更精确,需要用到 IRR 工具。

在过去十年,不少人就是通过不断地买房卖房公积金可以装修,积累了巨额财富,实现了阶级的跃迁。

未来十年,房地产投资又将改变多少人的命运?我们拭目以待。

四、想读名校,学位房怎么选?

中国的房地产市场,总有一群 “神奇物种”,它们就是千金难买的 名校学位房。

即使房子老破旧,仍有不少家长去疯抢,为的就是给小孩上个牛逼点的学校,赢在起跑线上。

发表评论

:?: :razz: :sad: :evil: :!: :smile: :oops: :grin: :eek: :shock: :???: :cool: :lol: :mad: :twisted: :roll: :wink: :idea: :arrow: :neutral: :cry: :mrgreen: