佛山公寓装修

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佛山公寓装修

公寓这个大坑,不吐不快!

买过公寓的人都有这样的经历:

莫名其妙接了一通电话,被告知某某核心地段,首付几万便可拥有一套房产,只用付几万首付,每月的租金便可供应贷款。

听闻此消息,刚好准备买房的你心动不已,火急火燎的赶赴楼盘,售楼部人声鼎沸,仿佛菜市场一般。

楼盘销售帮你写着复杂的计算公式,身边其他客户成交的呐喊声不绝于耳,天上掉馅饼的不真实感充斥着你的大脑,现场火爆的气氛让你亢奋不已,然后就稀里糊涂的定了一套,甚至不止一套。

等回到家中,越想越觉得魔幻,越想越觉得后悔,可定金已交,一切尘埃落定。

其实给你打电话看房的这种,和传统意义的中介还略有不同,这种有一个专业术语叫做:CALL台。call台一般只打公寓项目,公寓项目对CALL台十分友好。

CALL台的邀约成本很高,据资深内部人士透露,CALL台邀约一个客户的成本平均要2000到2500元。

公寓整体转化率可以达到25%,而住宅项目整体转化率不足8%。

对CALL台而言,成交一个公寓客户的成本大概1万左右。而CALL台从公寓拿到的佣金大概是4到5万,你没有看错,公寓成交佣金甚至高于住宅。

老游见过最夸张的项目一套公寓总金额不到三十万,单套成交佣金有8万,渠道营销费用占比达到恐怖的30%。

那么问题来了,为何公寓渠道营销费用如此之高?

公寓是极其依赖渠道的产品。公寓和住宅不一样,公寓不是强刚需,很少有自来客主动去楼盘买公寓的。

公寓客户的买房需求是被CALL台发掘出来的,或者说是被CALL台忽悠出来的。只有高昂的渠道费用才能激发CALL发掘(忽悠)客户的积极性。

为什么公寓的转化率可以高达20%以上?

买公寓的客户以房产小白居多,CALL台打电话邀约的过程其实就是筛选房产小白的过程。

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刚才也讲过CALL台邀约一个客户的成本高达2000元,能被CALL台花大价钱CALL来的就是优质小白:缺乏买房经验、戒备心理弱、对公寓缺乏基本认知、独立判断意识弱佛山公寓装修,说到底就是容易被忽悠。

而且公寓总价低,一般总金额40到60万之间,很多楼盘还有公寓首付分期政策,有些公寓楼盘首付款可以低至3到5万,这无疑对客户是极大的刺激。

楼盘销售对买公寓的客户,通常是抱着毕其功于一役的决心和勇气,要么当场下定,要么就此拜拜.通常来讲,客户买公寓大部分是冲动消费,消费者一旦走出售楼部大门,回到家冷静思考后就基本不会再来复看。

为什么说公寓是大坑呢?

公寓最大的问题是升值属性太差,甚至是越来越贬值。

房产投资无外乎两点:

一、房产升值获取回报;

二、通过租金获取回报

公寓的租金回报率是远高于住宅的,但是住宅的升值速度是远超公寓的,随着时间公寓甚至愈发贬值。

以佛山南海万达广场公寓为例,50平,2015年成交价75万,现出手价52万,亏损23万。

遥想五年前千灯湖板块中海环宇城住宅单价也才1.5万元/㎡左右,相对比目前中海环宇城二手4万+元/㎡,万达公寓二手公寓价格依然是1万元/㎡。

不仅仅万达广场公寓贬值了,整个佛山二手公寓几乎也全部是越来越便宜。一手公寓而言2017年成交均价是元/㎡,时隔5年2021年的成交价也仅才元/㎡。

那么公寓为什么不能升值保值呢?

一:佛山公寓一直海量供应,目前市场供大于求

佛山公寓市场目前去化周期是2.8年,与之对比住宅的去化周期只有10个月左右。公寓市场长期处于供大于求状态。

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佛山是制造业主导的城市,商业服务业相对羸弱,外来人口以工厂务工人群为主,对公寓需求量较小,佛山公寓和广州的核心差异体现在需求量上(近年来佛山公寓的供需)。

如果买广深核心商业区的公寓还说的过去,毕竟具备稀缺性。投资购买佛山公寓只能说明你眼光不行,在我眼中,佛山没有一间公寓有投资价值。

二:公寓先天不足的缺点

公寓相比住宅有着天然的劣势。最大的劣势是:产权年限小、不能落户、没有学位、居住体验差,也就是公寓除了出租几乎别无它用。

公寓相比住宅唯二的优势就是不限购、租金回报率高;正是由于不限购,客户购买公寓时一时激动可能会出现一串多的盛况。

三:税费奇高

我们几乎很少听说有人买二手公寓,买了公寓的业主也是长(砸)期(在)持(手)有(里),几乎很少卖的出手。

造成这一情况的重要原因是公寓交易税费相当之高。

公寓是商业产品,享受不到住宅产品的优惠税率,公寓交易税率高达17%,税费计算公式比较复杂,总之记得税费很高就可以了。

高昂的交易税费使得公寓流通属性属性极差,二手市场丧失了流通就没有了供求,没有了供求自然不可能有升值。

值得一提的是目前住宅执行的是的优惠契税税率。

2021年9月1号后契税优惠税率会取消,执行首套3%、二套5%的标准,契税税率提升会对房产市场有何冲击让我们拭目以待。

想要近期买房的也要提前行动了,因为房产交易周期很长,兜兜转转说不定错过了契税优惠税率。

公寓的租金回报又如何?

楼盘销售一般会用租金回报率来打动客户,会算出一个6%到8%的租金回报率数据,会得出一个公寓投资回报率远高于银行定期定投利率的结论,然后会给出一个首付五万然后以租养贷的理财建议。

可现实是公寓的租金回报率很难超过4%,依然以万达广场公寓为例,75万房子每月租金按2000元计,每年元、年化租金回报率3.2%。算上二手交易贬值部分佛山公寓装修,买了这个公寓的业主恐怕此生再也不愿意触及公寓。

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万科金色领域更为夸张,33方的房子月租只有1000元,年租只有元,购置价格按40万计算,年租金回报率只有3%。

我们算的租金回报率还必须,是在要保证房子不能空置的理想情况下。

用公寓租金回报率类比银行定投本身也是不科学的,银行定投是非常保守的理财方案,正常来说是跑不赢通货膨胀的。

优点是变现方便,可投资公寓变现属性不及银行定投、投资回报率甚至也弱于银行定投,这就显得非常尴尬了。

公寓能否做过渡性产品?

部分年轻人因为资金尚不充裕,每月租房租金也不低,就想先买个公寓把租金省了,也可以暂时过度一下,等资金到位后再置换住宅。

这里面有个很大的误区,公寓的资金成本并不低,

公寓要五成首付,而住宅只要三成,部分非限购区,首套住宅两成首付即可。

与其五成首付买公寓,不如买稍微偏远一点的小户型,甚至老破小住宅。

如果偏远小户型也很难上车,那就老老实实租房吧,等钱存够了再买住宅。

因为公寓交易税费太高,一方面很难出手变现,另一方面即使出手掉了,贬值又太厉害。

小户型或者老破小住宅,置换更优地段或更大面积住宅,是一个合理方案。

想用公寓未来置换住宅,那只能恭喜你跳坑了。

什么样的人群适合买公寓?

公寓也不是一无是处,公寓最大的优势是不限购,不限贷,也就是说只要你有钱,可以随便的买。

公寓可以做为有钱人资产配置分散风险的一种方案。

对部分人而言:限购区住宅名额已满,非限购区也有几套,股票基金一堆,银行账上资金大把,那么投资公寓则是一种比较好的分散投资理念,买上几套乃至几栋公寓享受一下包租公的快乐也未尝不可。

至于没有买房经验的小白对公寓这个大坑还是能避则避吧。

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