工程装修款

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工程装修款

投资成本估算是可行性分析中一个重要的基础性工作,投资成本估算的正确与否将直接影响项目的经济效果,因此,要求尽量准确。房地产项目开发成本主要包括:

一、为取得土地开发使用权而发生的各项费用:政府地价及市政配套费、合作款项、红线外市政设施费、拆迁补偿费;

二、开发前期准备费(前期工程费):勘察设计费、报批报建增容费、“三通一平”费、临时设施费;

三、主体建筑工程费(建安工程费):基础造价、结构及粗装修造价、门窗工程、公共部位精装修费、户内精装修费;

四、主体安装工程费(建安工程费):室内水暖气电管线设备费、室内设备及其安装费、弱电系统费;

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五、社区管网工程费(基础设施费):室外给排水系统费、室外采暖系统费、室外燃气系统费、室外电气及高低压设备费、室外智能化系统费;

六、园林环境工程费(基础设施费):绿化建设费、建筑小品、道路、广场建造费、围墙建造费、室外照明、室外背景音乐、室外零星设施;

七、配套设施费(公共配套设施费):a.游泳池:土建、设备、设施;b.业主会所:设计、装修费、资产购置、单体会所结构;c.幼儿园:建造成本及配套资产购置;d.学校:建造成本及配套资产购置;e.球场;f.设备用房:配电房、水泵房土建及装修费;g.车站建造费:土建、设备、各项设施;

八、开发间接费:工程管理费、营销设施建造费、资本化借款费用、物业管理完善费。

在计算房地产项目开发法成本时,有的部分不需要自己核算,业主会提供相应数据,如土地购买费用,另外一些数据,业主没有提供的,需要自己确定工程装修款,常见的方法是参考市面上同类项目的费用,再根据项目的情况进行可算。

投资估算根据其进程或精确程度可分为指数估算法、因子估算法和单位能力投资估算法。其中指数估算法适用于房地产项目。

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1)指数估算法工程装修款,即“0.6次方法则”,也叫指数法则。0.6是公式的平均指数。其公式为:x=y(C2/C1)CF

式中,x为投资结算数; y为同类老项目的实际投资数; C2为新项目的生产能力; C1为老项目的生产能力; CF为价格调整系数。

比如,某地区新地开发区需新建建筑面积2000平的楼房,已知该地区原来建设一座建筑面积1500平的楼房需投资300万元,价格调整系数为1.8,则新建建筑的投资额为:

x= 300·(2000/1500)0.6·1.8=640.8 (万元)

当然,指数有时可根据实际情况进行变动,如扩大建筑规模时,可增至0.9-1。

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